A escolha entre o aluguel e o financiamento

Com a redução do ritmo de negócios no mercado de imóveis, mas ao mesmo tempo o aumento do custo dos financiamentos, investidores se perguntam se o momento atual é propício para deixar de morar de aluguel. “A princípio, o brasileiro tem uma necessidade de ter uma casa própria, mas nem sempre é o melhor negócio”, defende o professor de finanças Ricardo Rocha, do Ibmec São Paulo.

Para o diretor da consultoria imobiliária FPS, Alexandre Pádua, o primeiro passo antes da tomada da decisão é comparar o valor pago de aluguel e o da prestação do financiamento. “Se a prestação for próxima ou menor que o aluguel, o financiamento torna-se interessante”, pondera. Às vezes, é melhor continuar morando de aluguel porque quanto maior a entrada, menor é o pagamento de juros. “Quanto mais dinheiro o interessado conseguir economizar para dar de entrada, menor será o juro e melhor a compra”, diz.

Para se ter uma idéia, para financiar um imóvel de R$ 220 mil – algo em torno de 70 metros quadros, dois quartos e uma vaga na Pompéia, na zona Oeste de São Paulo - é preciso dispor de R$ 44 mil – já que a maioria dos bancos só empresta 80% do valor. Em um financiamento de 15 anos, com taxa de juros de 11,5% ao ano, a prestação ficaria em R$ 2.701, dinheiro suficiente para pagar o aluguel de uma unidade semelhante (cerca de R$ 1,3 mil por mês) e economizar R$ 1,4 mil ao mês para aumentar o valor de entrada.

Nesta hipótese, depois de um ano, o interessado teria R$ 60 mil para dar de entrada, o que faria a prestação cair para R$ 2,45 mil. Vale lembrar que depois de 12 meses, se os valores do aluguel e do imóvel fossem mantidos, ainda valeria a pena continuar no aluguel e ir aumentando a poupança.

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Mas ter uma grande quantia para dar de entrada no financiamento ou mesmo pagar o imóvel à vista nem sempre significa que a aquisição ainda é o melhor negócio. Rocha dá um exemplo de compra desvantajosa: “Supondo que um comprador possua R$ 500 mil e aplique em investimentos conservadores com juro de 10% ao ano, teria R$ 50 mil de rendimento ao ano”, calcula. Mesmo com o Imposto de Renda, ele irá possuir uma renda mensal de R$ 3.020. “Com R$ 1.500, ele já consegue alugar um bom imóvel e ainda sobra um rendimento”, diz.

Segundo a última pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), em novembro, o aluguel de um apartamento de três dormitórios foi de, em média, R$ 1.537,69, na zona E da capital paulista, que inclui bairros como Paraíso, Pinheiros e Vila Mariana.

Fatores pessoais

Quem está na dúvida entre as duas opções ainda deve dimensionar a real necessidade de comprar determinados imóveis. “Vejo muitos recém-casados financiando imóveis maiores do que precisam porque pensam que a família vai crescer um dia”, exemplifica Rocha.

O recomendado, segundo o especialista, é pagar menos e poupar mais. “O casal poderia adquirir um imóvel menor em menos tempo. Em geral, os casais ainda demoram alguns anos para ter filhos. Quando isso ocorrer, eles podem já ter feito uma poupança e comprar um imóvel ainda maior do que o pensado anteriormente”, afirma.

Segundo especialistas, há ainda o erro de comprar um imóvel em um local distante. “O comprador compara o valor do aluguel com a prestação e vê que é possível financiar o bem, mas se esquece de levar em conta que o imóvel que cabe no bolso fica a 25 quilômetros do trabalho e ele terá outros gastos com transporte a partir da compra”, diz Rocha.

Renda

Nesses tempos de crise, outra questão importante e não comprometer grande parcela da renda com financiamentos. Atualmente, a família pode comprometer entre 25% e 30% da renda no pagamento mensal das parcelas. Para Rocha, porém, essa porcentagem deveria representar todos os financiamentos e não somente o imobiliário. “O pagamento do imóvel deve representar no máximo 20% da renda”, aconselha o professor do Ibmec São Paulo.

Ele ainda lembra que quem optar por financiar o imóvel deve depender o mínimo possível da renda de outras pessoas da família. “É difícil controlar os gastos que não são seus. Em um mês a pessoa pode se descontrolar e comprometer o pagamento”, diz.